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家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双

文章作者:社会头条 上传时间:2019-10-17

[摘要]经不住投资中介公司诱人的宣传,家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双拼别墅,并与投资中介公司签了包租协议。

北京装修网获悉,昨天下午,通州法院审理了一起奇葩案件:男子刘某求财心切租房开赌场,东窗事发被判刑。刑满出狱后的刘某要求房东退还剩余房租及押金共75000元。本案未当庭宣判。房东在租房时候总会遇到形形色色的租客,如何制定一个合理的租房规则呢?北京装修网专家就来给北京房东们聊聊该如何租房。

所谓高档优雅,其实破败不堪,地处全美治安最差区域,不时有枪声传出市场价仅1万多美元,却以5万多美元购进,如今面临高额物业、维修费  “美国休斯敦高档优雅,温馨别致的住宅,只要5万多美元,就能拥有美国永久产权,包租两年,每年收益为房价的8%。”看到这样的美国置业投资计划,你会怦然心动吗?  2013年6月,杨女士支付53000美元,购买了美国休斯敦腾龙阁(Oakwood Gardens)一套1027平方英尺(约95.41平方米)的公寓,她甚至都没看过这套房子,就付了全款。接下来的两年内,承诺的租金如期而至,从未拖欠,直至2015年7月。  租金断裂的背后,牵出了一个巨大的“局”——她所购房产的市场价仅为1万多美元,位于全美社会治安最糟糕的区域之一,想要把房子租出去实际上是很难的。那么,之前两年的租金,究竟又来自哪里呢?  杨女士说,被“海外置业投资”所蒙蔽的投资者,远不止她一个:目前,除了租金收入已断供外,他们还面临着高额的物业费、维修费等费用需要支付。  两年内租金都及时到账  亲爱的业主,您的物业截至目前,共欠物业费7300余美元,如果在11月1日之前没有付清,我们将采取法律途径,没收您的物业。10月16日,杨女士收到这份来自美国休斯敦的电子邮件时,傻眼了。无可奈何,杨女士只得赶在这一天之前,付清了相关费用,当初承诺的投资回报,几乎成了镜花水月。  这件事还得从一则手机短信说起。  2013年春天,杨女士在手机上看到休斯置业投资的推广信息,随后,她联系了项目的经销方美亚基业房地产经纪(上海)有限公司(以下简称“美亚置业”)。2013年4月29日,美亚置业的林先生向杨女士介绍了美国休斯敦腾龙阁(Oakwood Gardens)的物业。  三年半过去了,杨女士还保留着当初美亚置业给她的项目介绍:“腾龙阁,坐拥独特的葱翠繁茂,令您久久流连于这一清新栖所。优雅简约,设计极尽精致,高档优雅,营造温馨别致。窗外美景,空气泛绿,时时刻刻清透着居者的呼吸。绿意静谧,随处可见,居者在此与风景、时光对语。”  项目宣传册提到了腾龙阁优雅的环境,便利的交通,完善的配套设施。精美的画册上,这个有着三十多年历史的住宅区,房舍整洁,环境静谧。杨女士说,她当时想,即使不对外出租,以后退休了,偶尔过去住一段时间,也是很令人神往的。  此外,美亚置业还承诺:包租两年,每年的租金收益是总房价的8%。2013年5月5日,美亚置业的林先生发来邮件,向杨女士确认了这一投资回报计划。  “这个投资回报率还是可以的,两年包租,相当于我买这房子打了八五折。”最终,杨女士选中了腾龙阁703室公寓,面积1027平方英尺(约95.41平方米)。2013年6月10日,杨女士来到美亚置业上海公司当时位于威海路长发大厦609室的办公地点,签约并付全款53000美元。  不久,杨女士收到了美亚置业为她办好的产权证明,正式成为拥有美国资产的业主。  2013年9月,杨女士收到了第一笔租金,是第一个季度的,共1042美元,平均每月300多美元,与当初的包租承诺一致。此后包租合约的两年内,租金都会及时到账,从未拖欠:“那时候,我觉得这笔投资还是很合算的,休斯敦的房产这么便宜,我觉得捡了个大便宜。”  真正的房子破得不像样  然而,好景不长,两年包租期很快就满了。杨女士跟美亚置业上海公司续约,继续委托该公司帮她出租房屋。  从2015年7月开始,杨女士再也没有收到过房租,“从2015年7月到2016年1月,我先后五次催问美亚置业,为何断了我的租金?他们回答,是因为换了新租客。”  直到2016年5月,杨女士才得知,她的房子根本就没租出去。  今年5月,跟杨女士一起在休斯敦买房的沈先生去了一趟休斯敦,从没见过自己所购房屋的杨女士委托沈先生,代替她去看一看自己的房子。  “我到腾龙阁的时间大约是今年5月10日,当时的场景把我惊呆了:很多辆警车闪烁着警灯,把小区主要路口封住,警察正用扩音器向小区里喊话,而且不断有枪声从小区里传出来。”10月24日,沈先生向晨报记者叙述这一幕时,还心有余悸地说:“那个场面太震撼了,此前我只在警匪片中看过。”  为了不辜负朋友的嘱托,沈先生在事态稍稍平息后,进入腾龙阁,找到了杨女士703室的房子。“我看到那个房屋,实在破得不像样子:外墙木板已经腐烂破损了,百叶窗也有几个大窟窿。门外的枯叶和垃圾也很久没有清理,稀稀拉拉地长着一些杂草,门前的路面也坑坑洼洼。因为没有钥匙,没法进门去看。”  当地人告诉沈先生,小区里的租客基本都是破产者和低收入者。  其实估价才1万美元出头  杨女士说,她的房屋后来还曾被来历不明的人擅自占有居住。后来,杨女士向当地法院支付了150美元,申请驱逐令,才将这些“入侵者”驱赶出去。  沈先生拜访腾龙阁的物业公司后,才了解到这个小区坐落在全美社会治安最糟糕的区域之一,是休斯敦“最危险的地区”之一。  物业公司向沈先生提供的资料显示,该小区限制出租的公寓数量,最多只能占公寓总数的20%,但美亚置业公司却出售了该小区74%即227套公寓作为投资物业,明显违反了公寓协会的限制。  在休斯敦期间,沈先生还于5月12日去当地的房产局查阅过档案,了解到当年上家贷款180万美元购买腾龙阁227套物业,每套仅一万美元左右,后来他们通过美亚置业以5万至9万美元的价格,全部在中国出售。  根据沈先生复印的哈里斯县估价区地价税估算表,2013年到2015年,杨女士位于腾龙阁的这套1027平方英尺的房子,估价分别是10478美元、12263美元、15764美元。  据透露,这个房屋估价值是政府机构征税的依据,与市价有30%-40%的价差。  “2013年,我以53000美元买下这个房子,两年的租金是8300多美元,就算这个租金是中介自己掏给我的,他们卖给我的房价大约是44700美元,远远高于当时的市价。”杨女士说,考虑到现在她的房子一直租不出去,那先前那两年准时到账的租金究竟是谁付的,她一下子就明白了。  小区业主基本是中国人  沈先生先后通过美亚置业上海公司在休斯敦买了两套房:第一套是皇浦荟100号670平方英尺的公寓,以49000美元购得。他在休斯敦查询房屋档案发现,也是同一个上家用1万美元左右收购,然后通过美亚置业上海公司高价卖给他的。目前,该小区治安也很不好,近期物业公司来信,要求沈先生付3300美元修理费。  沈先生在休斯敦的另一处物业位于宝翠园11926号,1188平方英尺,当时以83000美元购得,也是同一个上家在2013年以18000美元购得。  “我买这两处物业是为小孩读书准备的,现在不仅收不到租金,还要支付大量物业管理费和维修费,给我们造成极大烦恼。”沈先生焦虑地说。  2016年6月,美亚置业答应帮沈先生原价出售,但休斯敦当地的物业又不肯交房,“美亚置业竟让我们自己去找物业公司要房!无奈我只好再飞美国,花费近两万美元,请当地律师催物业交房。今年10月总算清理完租客,但美亚置业又通知暂无出售消息,改请新物业公司管理,重新挂牌,新物业公司又收取了2100美元修理费。”  在腾龙阁的物业公司,沈先生看到了227户业主的名单,几乎都是用汉语拼音登记的名字,其中香港人和广东人居多,上海在腾龙阁的业主也有20多人。  腾龙阁的物业公司给业主发的电子邮件中,有相当一部分是用中文写的,而且还注明普通话联系人、广东话联系人。杨女士说,物业公司虽然是美国人的,但因为业主基本上都是中国人,物业公司也把中文列入工作语言,所以沟通起来,基本上不存在语言障碍。  所购物业陷入恶性循环  晨报记者曾向腾龙阁的物业公司发送多份电子邮件,对方邮箱自动回复收到,但是截至发稿时始终没有回复。不过,杨女士给记者转发了一份物业公司给业主的电子邮件,包括附件在内,长达26页。  在这份电子邮件中,物业公司除了再次强调物业所处治安环境恶劣,以及销售方提供的图片与小区实际情况不符外,还历数了销售公司向业主隐瞒的事实,同时物业公司强调自己接手该处业务以来,一直做得很努力。  不过,美亚置业集团客户服务部就相关问题回复晨报记者的电子邮件时声称,导致投资客目前困境,“原因是发展商所选择的物业管理公司对他们的物业管理不善而引起”。  “无论原因在哪一方,我们都是受害者。”沈先生说,他们在休斯敦的物业状况,目前已经陷入了一种恶性循环:装修不好不能出租,而装修好了,由于治安不好,租客基本上租三个月就走了,装修好的房屋设备便可能再次被破坏,周而复始,永无宁日。

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北京装修网获悉,男子刘某求财心切租房开赌场,东窗事发被判刑。刑满释放后,刘某将房东诉至法院,要求退还剩余租金及押金7万余元。昨天下午,该案在通州法院审理,刑满出狱后的刘某要求房东退还剩余房租及押金共75000元。

潘女士与“逸鼎投资”签订的《包租协议》 /晨报记者 杨天弘

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晨报记者 杨天弘“以房养学,包租5年,投资收益可以供儿子在美国读书生活……”经不住投资中介公司诱人的宣传,家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双拼别墅,并与投资中介公司签了包租协议。

2014年3月,刘某从潘女士处租赁了位于通州区某小区底商的一处房屋经营棋牌室,租期为两年,自2014年4月15日至2016年4月14日。双方同时商定租赁房屋仅限棋牌室用途,且必须合法经营,除经潘女士书面同意外,刘某不得改变租赁房屋的用途。合同签订后,刘某陆续向潘女士支付了押金2万元以及两年的租金24万元。

可是,潘女士未曾料到:她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费,更让她始料未及的是,近日投资中介公司以“歇业”为由,拒绝代理其在美房屋出租事宜。

但后来刘某感觉经营棋牌室的利润微薄,将棋牌室暗地里变成了赌博场所。不想东窗事发,刘某被公安机关逮捕。去年10月20日,刘某被通州法院以开设赌场罪判刑8个月。

近日,记者暗访发现,该投资公司并没有“歇业”,只是变更了上海办事处地址,且继续对外招揽客源。

北京装修网了解到,据刘某起诉,得知他被判刑后,房东潘女士要求他的妻子腾退房屋。去年10月底,妻子将房屋腾空后交还给了潘女士,但潘女士拒绝退还剩余房租及押金。出狱后,刘某与潘女士协商退还剩余房租及押金,但潘女士仍予以拒绝。刘某将潘女士诉至法院,要求潘女士退还剩余房租和押金。

双拼别墅一套仅7万美元

对此,潘女士表示,起诉里提到的10月20日是违背客观事实的,原告收到房屋是今年的8月31日。本案中,刘某在租赁期间涉嫌犯罪,她知晓后曾经去了解情况,刘某的妻子表示愿意继续使用。合同到期后,原告继续使用应该与她重新签合同,但是原告不续签也不交房。

潘女士讲述说,2013年10月,她在网上搜到了“逸鼎投资”。“据称是一家海外投资公司,想着有点名气,应该不会坑人。”于是拨打了网页上的“400”咨询热线。当时,公司的王小姐向潘女士推荐了一个自称投资性价比很高的双拼别墅项目,位于俄亥俄州的州府哥伦布,保证净回报10%。“她说这些是旧房翻新,这个小区其余的房子都是100%出租掉的,所以他们承诺包租两年。买10套以上能包租5年。”按照报价,双拼别墅一套只要7万美元,10套也不过是上海一套普通商品房的价格。潘女士觉得很诱人,于是一口气买下了10套。

庭上,双方表示愿意调解。法院认为,双方诉求差距较大,法庭调解不再进行。该案并未当庭宣判。

没谈几次,双方签订了购房合同。2013年11月交房,次月签订了《包租协议》。但问题很快来了。去年4月,一份租赁清单发到了潘女士的邮箱。邮件写道:151号更换电气炉300美元;130号安装新水表200美元、翻新公寓材料人工费用620美元;68号粉刷墙面、清洁地毯、搬移废弃物等1093美元;107号更换热水器422美元……

北京装修网专家谈房东租房合同注意事项

之后的每个季度,都有近千美元这样那样的维修费用。“房子在美国,我也不方便经常飞过去考证这些费用的真伪,查看租客是谁。”

1、房屋出租前应当对房屋进行必要的整理和修饰,使房屋整洁、美观,并准备几件必用的家具,给房客家的感觉。对房客的有关信息,如身份证、工作单位等情况也应了解准确。

还有更大的麻烦在等着潘女士。去年10月初,距离签协议还不到两年,潘女士收到了一份落款是“逸鼎投资有限公司”的通知书,称公司无力继续经营,目前处于歇业状态,通知潘女士终止履行包租协议。潘女士忙致电该公司,“对方最初以为我是来咨询的,表示未歇业。但了解我的情况后,又说公司准备关门了,办公室在清场,只有几个工作人员在做收尾工作。”

2、房东与房客要签订一份租赁合同或协议。合同或协议中必须明确以下内容:房屋位置、面积大小、每月租金、付款方式、每月何时付款;租赁房屋内的家具、设施明细表、损坏责任及如何赔偿;各种费用的承担,如物业管理、治安清洁、有线电视费用等等。

“后来我查到,公司还在的,只是法人变了。最近好像连几个股东也发生了变化,公司由原先的自然人投资控股变成了一人有限责任公司。”几经波折,潘女士找到了公司的CEO傅浩强。“他当时听闻我的情况,也表示公司经营不下去,关门了。”他给了潘女士一个建议:可以帮她继续租,但不包租,能租出去几套算几套,且租金不是当初约定的10%,能租出去多少钱算多少。

3、房客入住后所发生的如水、电、煤、电话等费用,在房客付费后,房东最好将付款凭证收集保存在自己身边。这样既能督促房客按时付款,又能避免欠费太多,更能防止因房客突然不辞而别欠下大量费用。

潘女士很是懊悔自己的这笔海外“以房养学”的投资。想出手,可是投资公司告诉她,美国房市不好,她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时跌了一半。

4、要经常和房客保持联系,可间隔一段时间到租赁房屋内看看,以了解房屋的居住情况,也可对房屋内设施的使用有所了解。

“歇业”投资公司仍在揽客

5、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。

在接到潘女士的投诉后,记者致电了“逸鼎投资”咨询热线,接线的工作人员表示,公司CEO傅浩强和上海分公司的负责人目前都在美国,联系不到他们。于是,将记者的电话转给了公司市场部负责人郑先生。郑先生明确表示,上海的公司只是搬家而已,工作地点由原先的浦东南路855号世界广场,搬至东方路971号的钱塘大厦,还在照常运营,不存在“歇业”现象。且依旧对外推销房源。

租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件与复印件相比更容易辨别;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房东多介绍一下房子和周边情况,从言谈间了解房主是否熟知基本情况。

随后,记者以投资客的身份前往该公司,负责接待的销售人员告诉记者,目前公司有很多海外投资房屋的项目,主要集中在达拉斯、休斯敦和奥兰多一带。房价不贵,租金又高,“很好卖,几乎每天都有人过来签单”。说着,还拿出一叠订单合同示于记者。见记者有所顾虑,他继续介绍说,目前虽然没有“包租”的服务,但是他们公司出售的房屋基本上100%都能租出去,和租客都是一年一签租赁合同。

6、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

有意思的是,此后有一位许先生主动联系了记者。他说自己曾经是逸鼎投资有限公司的副总,现在已经离职。“因为现在的老总在国外,我又对潘女士的事情比较了解,所以公司找到我,让我过来解释一下潘女士的事情。”

7、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚,租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗,家电、家具,煤气等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清,注意有没有漏水,东西有没有损坏的情况。

对于过多的维修费用,许先生解释,潘女士购买的是1940年代的老房子了,虽然之前翻新过一遍,但里面仍存在其他问题。“这个都是有据可查的,你们可以去美国的租赁公司调查。”至于取消“包租”一事,他说,上海的公司确实关门了,办公室都没人在了。至于总部为什么说还在经营,他就不知道了。

8、签合同的日期以及房租到期时间,还有就是交租方式和交租日期,如果房东提前终止合同该如何赔偿等。

记者又拨打了逸鼎投资总公司的电话,接线工作人员称,好像最近公司的领导是在处理上海公司关门的事情。“公司以前的总部在上海,现在设到杭州,我们都是新招进来的,之前的事都不知道。”至于为什么上海分公司一边称关门,一边还在对外招商,她表示,目前没有负责人可以解释这个问题。

9、租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。

海外置业投资要当心风险

10、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。

根据潘女士的陈述,北京盈科律师事务所国际贸易与投资部姚华律师表示,逸鼎投资公司在《包租协议》履行不到两年时,就单方面提出终止履行协议义务,这是非常严重的违约行为。

11、要对房屋维修及费用问题做出约定.

姚华认为,潘女士手持的这份《包租协议》太过简单。“消费者在海外投资房产时,有必要对相应合同条款进行细化。物业的持有期限一般都较长,难免出现各种问题。”逸鼎投资作为海外置业的推介方,承诺该海外物业的租金回报,并签订《包租协议》,因此对该物业的维护保养预算、维护修理费用的承担、物业管理人的管理责任、违约责任等相关条款应明确约定。作为消费者,当物业出现问题时,如何划清责任,维护自身合法权益才是关键。

12、审查合同主体是否合格,即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格,即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件,还应按有关规定办理房屋租赁许可证,租赁合同也要进行租赁登记方可生效。

房源若真那么好,何必越洋找买家

出租房屋注意事项适时应对保障

对于潘女士在美国投资房屋的经历,记者昨天连线了美国加州一位有着近30年住房买卖经验的经纪人王女士,对于潘女士购买的房产第一个月就产生如此高的维修费,她也表示诧异。

出租房注意事项面向的不仅是租房者和出租房者,现在越来越多的二房东群体也逐渐壮大,那么对这些人群出租房注意事项有哪些呢?北京装修网发现,现今北京一些人,所谓的二房东,利用房产证复印件,骗取租客的房租和押金,然后溜之大吉。二房东出租房屋注意事项有哪些?如何注意不被骗呢?

不过,王女士坦言,每个州的租房规定不同,根据加州的情况而言,房屋的维修费确实是需要房东承担的,但果真如投资中介公司所言,是租客破坏导致,则有权让租客赔偿,且租赁管理公司可以与该租客中止租赁合约。

二房东出租房注意事项一,合租房注意事项

王女士介绍说,现在很多投资公司通过房展会招揽大陆投资客。“其实很多城市对外交通并不便利,买了房子也没有上升空间。只能靠租,想出手也很难。”

1,现在全国各地,有很多人包租了房子,然后再一间间分租出去,这样就要注意,包租老板的相关身份证件,或与原业主签的毛坯房时的合同等。看看包租老板与原业主签约的期限是否到期?包租人提供必要的担保及合法证明。

她更强调,如果美国的房源真的像那些投资公司说的那么好,开发商何必要到国外寻找买家。王女士提醒道,海外投资还需要谨慎,投资者最好能亲临现场考察一下,找靠谱的购房经纪人。

2,合租期间,合租双方都要保管好你自己的重要物品,任何时候都不能掉以轻心。异性合租千万要认准,懂得自我保护

作者:。他说自己曾经是逸鼎投资

3,看合租房时也要注意,原有房人,最好也要2个人,防止来看防的人,假装来看房的,然后骗走和偷走你的东西。去看房的人,为了注意安全,也最好2个人一同去,防止有房的人,在房间诈骗你的钱财,也能看看有房人的素质,有房人的相关证件,如在什么单位工作,可以能找到有房人的其他联络方法。

4,一定要看清已有房人与原业主的关系,或与原业主签的合同,期限是否到期,有必要获取一些对方的相关证件,如工作单位,担保人等。

5,如果没有把握的话,合租房,租金毕竟低,也没必要付太多月的租金,可以按月付。这样包租的人和出租的人也能谅解。即使有事情,你的损失也不会太大。

北京租房一般起租至少半年,正常都是一年,月租金5000元以下的房子,一般付三个月房租和一个月租金作为押金,就是所谓的付三押一。有的房东也可以协商付款方式。5000元以上的公寓,要付一个月房租和二个月租金作为押金,所谓的付一押二。押金到租期满,可以退回给租客。般情况下业主的租金都包物业管理费,提供租房发票。发票税率为房租的5%,可以由当地税务部门开。或你所在房子,居委会代开,或由我们中介代开.

二房东租房注意事项

房产中介费一般为房客要付第一个月租金35%,房东也要付35%,是一次性的收取的,写字楼,别墅,高档公寓,根据情况收取,房屋租赁合同都是格式的,由中介来填写。

1,如果相关产权不明确,就要看代收取房租人的身份证和户口本等有效证件。要不就少付点款,不要一次付太多,可以付一押一。以免上当。

2,关于转租,一定要原来房东到场签约。看清原房东的产权证和身份证,核对无误,才能签约。

家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双拼别墅,但美亚置业公司却出售了该小区74%即227套公寓作为投资物业。3,房东也要注意房客的素质,及房客的相关身份证件及护照。

4,通过中介可以适当避免风险,可以让中介公司帮助找房子,如果您确实找的是网上个人的房子,一定要多加小心,可以和亲友一同去签约,签约时注意,看房东是否有真正的房产证,必须是原件,产证原件一般是一个绿色的本子,产证上有印花税票及附带的房屋图纸,也有产权号码,产权人,贷款抵押情况等等。

5,如果他本人不是房东,一定要有房东本人的写的委托书,最好是公证过的。

第一次租房注意事项有哪些

关于第一次租房注意事项有哪些 ?简单的说就是一下四点:

■地理位置是首要选择的条件 ■第二是租金 ■第三是选择正规的中介公司 ■在合同中注明权利和义务

在租房之前租房注意事项有哪些,多了解一下当地的地理位置和租赁市场情况。如大致的租房价格,出租的热点位置在哪里,自己想要租房的位置的周围环境如何,方圆一带的价位如何,有哪些公共交通设施。

分析一下自己的需求情况。是位置最重要还是价格最重要,如果找不到满意自己的房子,可以考虑交通便利但位置相对较远的房子。

在自己比较陌生的环境里找房子租房注意事项有哪些,最好通过中介机构。因为中介机构可以提供非常完备的租赁合同,有利于保护您的合法权益,但是在选择中介公司的时候,也请您事先了解一下中介公司的可靠度和信誉度,在多方收集了中介公司相关信息的情况下,选择一家或两家可靠的,在自己亲自接触后,再决定是否可以委托。

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